Erst seit kurzem weiß Wolfgang Weber* aus Osterode ganz sicher, dass der Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung in Düsseldorf im Jahr 1994 zum finanziellen Reinfall wurde. Fast 225.000 Mark hat er für die angeblich 47 Quadratmeter große Wohnung nebst Tiefgaragenstellplatz bezahlt. Tatsächlich hat die Wohnung aber nur eine Wohnfläche von 36 Quadratmetern, also satte 11 Quadratmeter weniger als im Verkaufsprospekt der Gerd Esser Grundbesitz GmbH aus Düsseldorf angegeben.

Doch damit nicht genug: Da die laufenden Mieteinnahmen deutlich unter den Zins- und Bewirtschaftungskosten liegen, muss Weber Jahr für Jahr noch eine hohe Summe zuschießen, und dies trotz eines Eigenkapitaleinsatzes von immerhin 80.000 Mark.
Falsche Wohnfläche
Kein gutes Geschäft: Käufer ärgern sich über den Erwerb von Eigentumswohnungen in der Fleher Straße in Düsseldorf.

Webers Erlebnis ist kein Einzelfall. Immer wieder versuchen Verkäufer, die Eigentumswohnungen als Kapitalanlage vertreiben, sich mehr Quadratmeter bezahlen zu lassen als vorhanden. Die Verkäufer spekulieren darauf, dass die Käufer nicht nachmessen. Das tat auch Weber nicht.

Erst durch seine Mieterin erfuhr er, dass der zur Wohnung gehörende Kellerraum einfach in die Wohnfläche mit eingerechnet wurde. Inzwischen rechnet die Esser-Verwaltungsfirma zumindest die auf die Wohnung entfallenden Instandhaltungsrücklagen nach der tatsächlichen Wohnfläche ab. Doch für Käufer und Vermieter Weber ist das überhaupt kein Trost. Er besitzt eine Kleinimmobilie, die heute laut Gutachterausschuss der Stadt Düsseldorf vom 6. Oktober 2000 rund 90.000 Mark weniger wert ist, als er vor sechs Jahren bezahlt hat.

Weber hat einen Rechtsanwalt eingeschaltet und fordert vom Verkäufer Gerd Esser die Rückabwicklung des Kaufvertrags wegen arglistiger Täuschung. Esser hat jedoch bisher nur 80.000 Mark als Schadenersatz angeboten, zu wenig aus Webers Sicht.

Es gibt noch mehr Merkwürdigkeiten bei der Wohnflächenberechnung für das Mehrfamilienhaus in der Fleher Straße 22/24 in Düsseldorf-Bilk, in dem Webers Wohnung liegt. Laut Prospekt der Gerd Esser GmbH und der jährlichen Verwalterabrechnung liegt die gesamte Wohnfläche bei 1.787 Quadratmetern. Die Württembergische Feuerversicherung als Voreigentümerin dieses Hauses legte in ihren Abrechnungen jedoch eine Wohnfläche von 1.653 Quadratmetern zugrunde.

Gerd Esser erklärt die Wohnflächendifferenz von insgesamt 134 Quadratmetern mit unterschiedlichen Messmethoden. Die Versicherung habe nur die beheizbare Fläche ohne Balkone erfasst. Zudem verlasse er sich nicht auf Berechnungen des Versicherers, sondern schalte grundsätzlich selbst einen Architekten ein.

Dieser habe sich auf die Bestandspläne des Düsseldorfer Bauamts gestützt und durch „stichprobenartige Überprüfung dieser Daten vor Ort die Wohnungsgrößen ermittelt“, erklärte Esser. Balkonflächen seien mit der Hälfte der Grundfläche angesetzt, eventuell zusätzlich zum Wohnraum ausgebaute Speicher voll erfasst worden. Detaillierte Architektenberechnungen über einzelne Wohnungen wollte Esser Finanztest jedoch nicht aushändigen.

Auch Ernst Klausner* kaufte von Esser im selben Haus eine Wohnung. Vermittelt wurde sie ihm von der GWF Gesellschaft für Wirtschafts- und Finanzplanung mbH in Osterode. Dies Unternehmen arbeitet seit 15 Jahren mit Esser zusammen. Laut Esser-Prospekt sollte die Wohnung 69 Quadratmeter groß sein. Seltsamerweise maß die Wohnung für den Voreigentümer nur 62 Quadratmeter.
Chancen vor Gericht

Nach Angaben von Klausner liegt die Wohnfläche also 10 Prozent unter der im Prospekt angegebenen Fläche, bei Weber sind dies sogar 23 Prozent. Die zu hoch ausgewiesenen Wohnflächen haben allein diese beiden Eigentümer rund 28.000 Mark (Klausner) beziehungsweise 44.000 Mark (Weber) mehr gekostet, wenn man den damaligen Kaufpreis in Höhe von rund 4.000 Mark pro Quadratmeter zugrunde legt.

Die Erhöhung der Wohnfläche bescherte Esser willkommene Zusatzeinnahmen. Die geschädigten Eigentümer fordern nun von Gerd Esser eine vollständige Rückabwicklung der Kaufverträge, mindestens aber eine angemessene Schadenersatzleistung.

Ihre Chancen stehen nicht schlecht. In einem mit Webers Problem vergleichbaren Fall verurteilte das Landgericht Stuttgart einen Bauträger zur Rückabwicklung des mit dem Erwerber abgeschlossenen Vertrags (Az. 21 O 542/95), da die Wohnflächenberechnung für eine Studentenwohnung unrichtig war. Für die Wohnung waren im Prospekt 8 Quadratmeter zu viel ausgewiesen worden. Darin eingerechnet war ein Kriechspeicher, der als Wohnraum nicht zu nutzen war.

Auch der Bundesgerichtshof sprach einem Käufer eine anteilige Erstattung des Kaufpreises sowie einen Schadenersatzanspruch für zusätzlich entstandene Aufwendungen in einer Gesamthöhe von 40.000 Mark zu (Az. V ZR 246/96): Die Wohnfläche betrug unter Berücksichtigung der Dachschrägen nur 68 statt der im Prospekt genannten rund 78 Quadratmeter.
Verschwiegene Provision

Den Eigentümern der Wohnungen in der Fleher Straße wurde außerdem verschwiegen, dass im Kaufpreis eine Provision für die Vermittler enthalten ist. Im Prospekt von November 1993 findet sich überhaupt kein Hinweis zur Provision. Gegenüber Finanztest bestätigte Gerd Esser zwar die Zahlung einer Vermittlerprovision. Die Höhe der von ihm an die GWF und andere Vermittler gezahlte Provision mochte er jedoch nicht bekannt geben.

Erst in einem neuen Esser-Prospekt von Mai 1998 über das Objekt Neckarstraße 28 in Düsseldorf-Hafen wird darauf hingewiesen, dass sämtliche Marketingkosten sowie die Vertriebsvergütung für den Vermittler in die Kaufpreise einkalkuliert wurden. Mit dieser Zusatzklausel trage er der heutigen Rechtsprechung Rechnung, erklärte Esser.

Gerichte wie das Landgericht Stuttgart (Az. 7 O 340/98, rechtskräftig) werten eine dem Erwerber gegenüber verschwiegene Provision in Höhe von 14 Prozent als arglistige Täuschung durch den Anbieter oder Vermittler. Wer ohne es zu wissen eine im Kaufpreis versteckte hohe Vermittlerprovision zahle, werde nach Meinung der Richter über die wirkliche Höhe des Objektpreises getäuscht.

So wie Esser die Vermittlerprovisonen verschwieg, nahm er es auch sonst mit seinen Informationspflichten nicht besonders genau. Als er die Wohnungen verkaufte, hätte er die darin wohnenden Mieter über ihr gesetzliches Vorkaufsrecht belehren müssen. Das hielt er nicht für nötig.
Überfinanzierung

Auch wenn die Wohnfläche korrekt berechnet wird, sind Esser-Immobilien sowieso nicht gerade ein Schnäppchen vor allem dann nicht, wenn sie per Kredit finanziert werden. Esser und seine Vermittler boten Käufern eine sehr hohe Fremdfinanzierung an meist über die Hypo-Bank in München. Das trieb die Zinskosten in die Höhe. So erhielt beispielsweise Klausner für seine laut Prospekt 69 Quadratmeter große Wohnung nebst Tiefgaragenstellplatz von der Hypo-Bank ein Bruttodarlehen von sage und schreibe 330.700 Mark. Dies sind 120 Prozent des reinen Kaufpreises und knapp 4.400 Mark pro Quadratmeter Wohnfläche für eine Wohnung mit dem Baujahr 1961. Dafür zahlt er monatlich 1.984 Mark an Zins und Tilgung bis zum Ende der zehnjährigen Zinsbindung am 30. Dezember 2003.
Überhöhte Garantiemiete

Esser garantierte für die ersten fünf Jahre eine Miete, die mehr als 28 Prozent über der tatsächlich gezahlten Miete lag. Den Rest glich Esser aus. Seit Ablauf der fünfjährigen Mietgarantie Anfang 1999 bleiben Klausner von der Miete nach Abzug der nicht auf die Mieter umlagefähigen Verwaltungs- und Instandhaltungskosten gerade einmal 844 Mark. Monat für Monat legt er also 1.140 Mark vor Steuern drauf. Ein stolzer Kurs für eine vom Vermittler als lukrative Kapitalanlage verkaufte Immobilie.